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Compraventa de una vivienda cuando el comprador o el vendedor es no residente en España

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Fecha: 17/11/2020
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En España no existe ninguna restricción para la compraventa de bienes inmuebles por parte de extranjeros y no residentes. De hecho son muchísimas las ocasiones en las que en la compraventa de un inmueble intervienen extranjeros y españoles no residentes en España. En la mayoría de los casos, los extranjeros que compran un inmueble en España lo hacen porque desean invertir en nuestro país o para disfrutar la vivienda como residencia vacacional. En el caso de los españoles no residentes, suelen desear adquirir propiedades en sus localidades de origen, aunque en la actualidad residen en el extranjero. Hay que recordar, que según la Ley del IRPF, en su artículo 9, considerará residente a toda aquella persona que permanezca el territorio español más de 183 días al año, aquellas que tengan un núcleo de actividades económicas, o aquellas personas que sean el cónyuge no separado legalmente con hijos menores de edad. Lo que aconseja que siempre esté asesorado por un experto en estas cuestiones, dado que según el importe de la vivienda también podrá tener acceso al Permiso de Residencia en España, la conocida como Golden Visa, en caso de ser extranjero.

Las operaciones de compraventa en la que intervienen no residentes se llevan a cabo de una forma muy similar a la compraventa entre residentes. La escritura de la compraventa se hace pública y se otorga en un Notario, posteriormente, se inscribe en el Registro de la Propiedad.

Estas operaciones llevan implícitas una serie de particularidades, ya que habrá impuestos a liquidar. Como en cualquier compraventa inmobiliaria, le debe de liquidar el Impuesto de Plusvalía en el ayuntamiento donde se haga la compraventa. Este impuesto corre a cargo del vendedor.

Por su parte, el comprador abonará el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD) y el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA).

Cuando la parte compradora es no residente

Al comprador se le exigirá, con carácter previo a la celebración de la escritura pública, la obtención del Número de Identificación de Extranjeros (NIE). En caso de no disponer ya de este documento, la solicitud del mismo podrá realizarse en España, en la Oficina de Extranjeros o en la Comisaría General de Extranjería, o en las Oficinas Consulares españolas ubicadas en el país de residencia del solicitante. En la misma oficina consular se le explicará al comprador cual es la solicitud o impreso que deben de adjuntar debidamente cumplimentado y firmado y cuantas copias. Esto es antes de la firma en el Notario.

Además de lo anterior, el ciudadano no residente o extranjero debería de abrir una cuenta en un banco español, si no la tiene ya. Una vez salvados estos puntos, la persona no residente o extranjera podrá adquirir en contrato de compraventa cualquier propiedad en España y gozaría de los mismos derechos y obligaciones que un residente español.

Cuando la parte vendedora es la no residente

De igual modo que en la compra, el no residente deberá tener el Número de Identificación Fiscal si es extranjero o no residente.

El vendedor no residente en España, estará sujeto a los siguientes impuestos, el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) y el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, más conocido por plusvalía municipal. Este último impuesto también tendría que abonarlo en el supuesto de ser español o residente.

Finalmente, por regla general, cuando una compraventa en territorio nacional se lleva a cabo por extranjeros o no residentes, el comprador español estará obligado a retener un 3% del precio de la compraventa en el momento de otorgar la escritura pública, debiendo de ingresar ese 3% en Hacienda a través del modelo 211, hay un plazo de un mes para hacerlo. El concepto de este pago es a cuenta del Impuesto de Renta de personas no Residentes (IRNR).

En Grupo Rukasa contamos con un equipo jurídico que le asesorará desde el principio y acompañará en todos los trámites que precise, incluidos aquellos relacionados con extranjería o para la obtención de la Golden Visa. No dude en contactar con nosotros para que podamos estudiar su caso y buscar la mejor solución. Disponemos de una amplia cartera de inmuebles residenciales, vacacional y para inversión.

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